Keine Mietminderung für Wärmebrücken in älteren Wohnungen

In zwei vom Bundesgerichtshof (BGH) am 5.12.2018 entschiedenen Fällen machten die Mieter unter Berufung auf Mängel der Wohnungen jeweils Gewährleistungsansprüche geltend und begehrten dabei unter anderem wegen der „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ in den gemieteten Räumen die Feststellung einer näher bezifferten Minderung der von ihnen geschuldeten Monatsmiete sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung. Die angemieteten Wohnungen wurden in den Jahren 1968 bzw. 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet.

Der BGH entschied dazu, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Somit hatten die Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung.

Die BGH-Richter führten dazu aus, dass ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter (unter anderem) ein Recht zur Mietminderung sowie einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gewährt, eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraussetzt.

Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien kann der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet.

Dabei ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprechen die Wohnungen der Mieter jedoch, sodass ein Sachmangel nicht vorliegt. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Demgemäß war das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand.

Von |2019-01-01T00:00:49+00:00Januar 1st, 2019|Januar 2019, News|0 Kommentare

Holzwurmbefall – Rücktritt vom Kaufvertrag

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes einen Mangel darstellen, der zum Rücktritt berechtigt. Dies entschied das Oberlandesgericht Braunschweig (OLG) am 13.9.2018.

In dem entschiedenen Fall wies ein Fachwerkhaus einen massiven Insekten- und Pilzbefall auf. Der Käufer begehrte vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks – trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Über den Schädlingsbefall hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt. Dies hätte er aber ohne Nachfrage des Käufers tun müssen, so die Richter des OLG. Ein massiver Schädlingsbefall ist ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung ist. Auch der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss lässt den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen. Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Dies war hier der Fall.

Von |2019-01-01T00:00:48+00:00Januar 1st, 2019|Januar 2019, News|0 Kommentare

Wasserschaden wegen Anstauung von Regenwasser auf der Terrasse

In einem vom Oberlandesgericht München (OLG) entschiedenen Fall kam es zu einem Wasserschaden im Haus, da sich nach einem heftigen Niederschlag Regenwasser auf einer Terrasse gesammelt hatte und in das Haus eingetreten war. Die Terrasse war mit einer Mauer umgeben. Der Hausbesitzer verlangte nun von der Wohngebäudeversicherung die Übernahme der Kosten für die Schadensbeseitigung. Die Versicherung lehnte dies ab, da dieses keine „Überschwemmung“ entsprechend der Versicherungsbedingungen war.

Laut der OLG-Richter besteht hier kein Anspruch auf Versicherungsschutz. Sie gaben der Versicherung recht. Nach der Rechtsprechung liegt keine Überschwemmung vor, wenn die Ursache in der mangelnden Entwässerung von Flachdächern, Terrassen oder Balkonen liegt.

Von |2019-01-01T00:00:47+00:00Januar 1st, 2019|Januar 2019, News|0 Kommentare

Kürzung des Weihnachtsgeldes aus wirtschaftlichen Gründen

Ein Arbeitsvertrag enthielt u. a. folgende Vereinbarung: „Zusätzlich zum Grundgehalt wird … – als freiwillige Leistung – eine Weihnachtsgratifikation gezahlt, deren Höhe jeweils jährlich durch den Arbeitgeber bekanntgegeben wird und deren Höhe derzeit ein volles Monatsgehalt nicht übersteigt. Sofern das Arbeitsverhältnis vor dem 1.4. eines Jahres begonnen hat, soll auf die vorstehende Gratifikation im Juni dieses Jahres ein Vorschuss in Höhe von bis zu einem halben Monatsgehalt gezahlt werden. Sofern zwischen Beginn des Arbeitsverhältnisses und dem 30.11. eines Jahres weniger als 11 Monate liegen, beträgt die Gratifikation 1/12 für jeden Monat des Arbeitsverhältnisses.“ Im September 2014 teilte der Arbeitgeber mit, dass die Zahlung des zweiten Teils der Gratifikation aus wirtschaftlichen Gründen nicht erfolgen kann.

Bei den oben aufgeführten Regelungen in dem Arbeitsvertrag handelt es sich um ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht. Dem vertraglich vereinbarten Recht des Arbeitgebers zur Leistungsbestimmung steht nicht entgegen, dass er in der Vergangenheit stets eine Weihnachtsgratifikation in Höhe eines vollen Monatsgehalts gezahlt hat. Allein die gleichbleibende Durchführung über einen längeren Zeitraum führt nicht zu einer Konkretisierung mit der Folge, dass jede andere Ausübung des Ermessens nicht mehr möglich ist.

Der Arbeitgeber konnte im Einzelnen darlegen, welche wirtschaftlichen Umstände ihn zu der getroffenen Entscheidung veranlasste, für das Kalenderjahr 2014 insgesamt nur ein halbes Bruttogehalt als Weihnachtsgratifikation zu zahlen. Nach den im August 2014 angestellten prognostischen Berechnungen hätte das Betriebsergebnis vor Steuern zum Jahresende im vierstelligen Bereich unter null gelegen, falls zusätzlich zu dem bereits an die Belegschaft gezahlten Vorschuss weitere 320.000 bis 350.000 € für die Weihnachtsgratifikation aufgewandt worden wären. Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des Arbeitgebers, keine weitere Weihnachtsgratifikation an die Belegschaft zu zahlen, nachvollziehbar.

Von |2019-01-01T00:00:46+00:00Januar 1st, 2019|Januar 2019, News|0 Kommentare

Verwertung des Hauses vom Ehemann für Pflegekosten der Ehefrau

Für die Betreuung einer Bewohnerin eines stationären Pflegeheims besteht kein An­spruch auf Pflegewohngeld, wenn deren Ehemann Alleineigentümer eines Hauses ist, aus dessen Verwertung die Investitionskosten gedeckt werden könnten. Dies gilt auch, wenn die Heimbewohnerin zur Verfügung über das Haus nicht berechtigt ist und ihr Ehemann sich weigert, den Wert des Hauses zur Deckung der Kosten ihrer Pflege einzusetzen. Zu dieser Entscheidung kamen die Richter des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen (OVG) am 9.12.2018.

Zur Begründung führten die Richter aus, dass Pflegewohngeld nur gewährt wird, wenn das Einkommen und das Vermögen des Heimbewohners und seines nicht getrennt lebenden Ehepartners zur Finanzierung der Investitionskosten ganz oder teilweise nicht ausreicht. Die Heimbewohnerin lebte zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht von ihrem Ehemann getrennt, sodass dessen Vermögen zu berücksichtigen war. Das Haus des Ehemannes stellt verwertbares Vermögen dar, das der Bewilligung von Pflegewohngeld entgegensteht.

Dass das Haus im Alleineigentum ihres Ehemannes gestanden hat und die Heimbewohnerin darüber nicht ver­fügen konnte, ändert daran nichts. Das Haus ist auch nicht deshalb unverwertbares Vermögen, weil der Ehegatte sich geweigert hat, es zur Deckung der Kosten der Pflege seiner Ehefrau einzu­setzen. Die Berücksichtigung des Hauses als verwertbares Vermögen stellt auch trotz der Weigerung des Ehemannes keine unzumutbare Härte dar.

Von |2019-01-01T00:00:45+00:00Januar 1st, 2019|Januar 2019, News|0 Kommentare

„Düsseldorfer Tabelle“ ab dem 1.1.2019

In der „Düsseldorfer Tabelle“ werden in Abstimmung mit den Oberlandesgerichten und dem deutschen Familiengerichtstag Unterhaltsleitlinien, u. a. Regelsätze für den Kindesunterhalt, festgelegt. Zum 1.1.2019 wurde die „Düsseldorfer Tabelle“ geändert. Die Regelsätze betragen nun:

  • 354 € für Kinder von 0 – 5 Jahren,
  • 406 € für Kinder von 6 – 11 Jahren,
  • 476 € für Kinder von 12 – 17 Jahren und
  • 527 € für Kinder ab 18 Jahren und steigen mit höherem Einkommen um bestimmte Prozentsätze.

Die gesamte Tabelle befindet sich als PDF-Datei auf der Internetseite des Oberlandesgerichts Düsseldorf unter
http://www.olg-duesseldorf.nrw.de – Schnellzugriff – Düsseldorfer Tabelle.

Von |2019-01-02T21:11:41+00:00Januar 1st, 2019|Januar 2019, News|0 Kommentare

Verzugszins / Basiszins

  • Verzugszinssatz seit 1.1.2002: (§ 288 BGB)

    Rechtsgeschäfte mit Verbrauchern:
    Basiszinssatz + 5-%-Punkte

    Rechtsgeschäfte mit Nichtverbrauchern (abgeschlossen bis 28.7.2014):
    Basiszinssatz + 8-%-Punkte

    Rechtsgeschäfte mit Nichtverbrauchern (abgeschlossen ab 29.7.2014):
    Basiszinssatz + 9-%-Punkte
    zzgl. 40 € Pauschale

  • Basiszinssatz nach § 247 Abs. 1 BGB
    maßgeblich für die Berechnung von Verzugszinsen

    seit 01.07.2016 = – 0,88 %
    01.01.2016 – 30.06.2016 – 0,83 %
    01.07.2015 – 31.12.2015 – 0,83 %
    01.01.2015 – 30.06.2015 – 0,83 %
    01.07.2014 – 31.12.2014 – 0,73 %
    01.01.2014 – 30.06.2014 – 0,63 %
    01.07.2013 – 31.12.2013 – 0,38 %

Ältere Basiszinssätze finden Sie im Internet unter:
https://www.bundesbank.de/de/bundesbank/basiszinssatz-nach—247-bgb-607820

Eventuelle Änderungen, die nach Ausarbeitung dieses Informationsschreibens erfolgen, können erst in der nächsten Ausgabe berücksichtigt werden!

Von |2019-01-01T00:00:42+00:00Januar 1st, 2019|Januar 2019, News|0 Kommentare

Verbraucherpreisindex

Verbraucherpreisindex (2010 = 100)

2018
Oktober        112,3
September   112,1
August          111,7
Juli                 111,6
Juni                111,3
Mai                111,2
April              110,7
März             110,7
Februar        110,3
Januar          109,8

2017
Dezember    110,6
November    109,9

Ältere Verbraucherpreisindizes finden Sie im Internet unter:
http://www.destatis.de – Konjunkturindikatoren – Verbraucherpreise

Von |2019-01-01T00:00:41+00:00Januar 1st, 2019|Januar 2019, News|0 Kommentare

Weihnachtsfeier: Aufteilung der Kosten bei Absagen von Mitarbeitern

Zuwendungen für Betriebsveranstaltungen wie „Weihnachtsfeiern“ bleiben bis zu einem Betrag in Höhe von 110 € steuerfrei, auch wenn der Betrag pro Veranstaltung und Arbeitnehmer überschritten wird. Nur der überschrittene Betrag ist dann steuer- und sozialversicherungspflichtig.

Zu den Zuwendungen gehören alle Aufwendungen des Arbeitgebers einschließlich Umsatzsteuer unabhängig davon, ob sie einzelnen Arbeitnehmern individuell zurechenbar sind oder ob es sich um den rechnerischen Anteil an den Kosten der Betriebsveranstaltung handelt, die der Arbeitgeber gegenüber Dritten für den äußeren Rahmen der Betriebsveranstaltung aufwendet.

Beispiel: Die Aufwendungen für eine Betriebsveranstaltung betragen 10.000 €. Der Teilnehmerkreis setzt sich aus 75 Arbeitnehmern zusammen, von denen 25 von je einer Person begleitet werden. Die Aufwendungen sind auf 100 Personen zu verteilen, sodass auf jede Person ein geldwerter Vorteil von 100 € entfällt.

Sodann ist der auf die Begleitperson entfallende geldwerte Vorteil dem jeweiligen Arbeitnehmer zuzurechnen. 50 Arbeitnehmer haben somit einen geldwerten Vorteil von 100 €, der den Freibetrag von 110 € nicht übersteigt und daher nicht steuerpflichtig ist. Bei 25 Arbeitnehmern beträgt der geldwerte Vorteil 200 €. Nach Abzug des Freibetrags von 110 € ergibt sich für diese Arbeitnehmer ein steuerpflichtiger geldwerter Vorteil von jeweils 90 €. Er bleibt dann sozialversicherungsfrei, wenn ihn der Arbeitgeber mit 25 % pauschal besteuert.

Ungeklärt war in diesem Zusammenhang, wie mit Absagen von Kollegen zu verfahren ist, die an der Feier nicht teilnehmen konnten, für die die Kosten aber dennoch angefallen sind. Dazu äußert sich das Finanzgericht Köln (FG) in seiner Entscheidung vom 27.6.2018 zugunsten der Steuerpflichtigen. Danach gehen Absagen von Kollegen anlässlich einer Betriebsveranstaltung nicht zulasten der tatsächlich Feiernden.

Im entschiedenen Fall sagten von den ursprünglich angemeldeten 27 Arbeitnehmern zwei kurzfristig die Feierlichkeiten ab, ohne dass dies zu einer Reduzierung der bereits veranschlagten Kosten durch den Veranstalter führte. Nach der Urteilsbegründung ist es nicht nachvollziehbar, weshalb den Feiernden die vergeblichen Aufwendungen des Arbeitgebers für sog. „No-Shows“ zuzurechnen sind.

Anmerkung: Mit seinem Urteil stellte sich das FG ausdrücklich gegen eine bundeseinheitliche Anweisung des Bundesfinanzministeriums. Das Finanzamt hat die zugelassene Revision beim Bundesfinanzhof in München eingelegt, die unter dem Aktenzeichen VI R 31/18 geführt wird. Insofern ist dieser Sachverhalt noch nicht endgültig geklärt. Betroffene Fälle sollten daher offengehalten werden.

Bitte beachten Sie: Eine begünstigte Betriebsveranstaltung liegt nur dann vor, wenn sie allen Angehörigen des Betriebs oder eines Betriebsteils grundsätzlich offensteht. Eine Betriebsveranstaltung wird als „üblich“ eingestuft, wenn nicht mehr als zwei Veranstaltungen jährlich durchgeführt werden. Auf die Dauer der einzelnen Veranstaltung kommt es nicht an. Demnach können auch mehrtägige Betriebsveranstaltungen begünstigt sein.

Von |2018-11-30T17:30:38+00:00November 30th, 2018|Dezember 2018, News|0 Kommentare