Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Urteil vom 26.7.2023 entschieden, dass ein einmal festgestellter Grundbesitzwert für die Schenkungsteuer maßgeblich bleibt. Diese Rechtsprechung bezieht sich lediglich auf den Wert der Vorerwerbe, die als nicht anfechtbare Besteuerungsgrundlage für den Vorerwerb gelten.

Im konkreten Fall hatte das Finanzamt den Wert eines Grundstücks (Grundbesitzwert) auf 90.000 € festgelegt. Der Besitzer des Grundstücks schenkte seinem Sohn einen Miteigentumsanteil an jenem Grundstück. Da der festgestellte Grundstückswert den Schenkungsteuerfreibetrag für Kinder von 400.000 € nicht überstieg, fiel zu diesem Zeitpunkt keine Schenkungsteuer an.

Fünf Jahre später kam es zu einer zusätzlichen Geldschenkung durch den Vater an seinen Sohn in Höhe von 400.000 €. Das Finanzamt addierte daraufhin beide Schenkungen – den Miteigentumsanteil am Grundstück im Wert von 90.000 € und die Geldschenkung von 400.000 €, wodurch der Freibetrag für Schenkungen an Kinder innerhalb von 10 Jahren überschritten wurde. Auf dieser Grundlage erfolgte die Berechnung der Schenkungssteuer.

Im entschiedenen Fall sah der Sohn den ursprünglich festgelegten Grundbesitzwert als zu hoch an. Das Finanzamt argumentierte daraufhin, dass gegen den ursprünglich festgelegten Wert nur direkt bei dessen Feststellung innerhalb der gesetzlich festgelegten Einspruchsfrist (einen Monat nach Zustellung des Bescheids) Einspruch eingelegt werden könne. Der BFH teilte die Auffassung des Finanzgerichts.

Durch ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 20.6.2023 werden Vermieter von Luxusimmobilien mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m² zukünftig zum Nachweis einer Einkunftserzielungsabsicht verpflichtet. Dieser Nachweis erfolgt in Form einer Totalüberschussprognose, die aufzeigt, dass über einen längeren Zeitraum – üblicherweise 30 Jahre – ein positives Gesamtergebnis erwartet wird. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden und entstehen fortlaufend Verluste, wird die Vermietungstätigkeit als „Liebhaberei“ eingestuft. Verluste aus einer Liebhaberei können nicht mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden.

Der BFH reagiert damit auf die Besonderheit von Luxusimmobilien, deren Marktmieten oft den tatsächlichen Wohnwert nicht angemessen widerspiegeln und die sich aufgrund hoher Kosten nicht immer kostendeckend vermieten lassen.

Konkret ging es in dem Fall um ein Ehepaar, das in den Jahren 2011 bis 2014 drei Villengebäude mit jeweils mehr als 250 m² Wohnfläche an ihre Kinder und deren Ehepartner vermietet hatte. Trotz der Vermietung entstanden ihnen jährliche Verluste zwischen 172.000 € und 216.000 €, welche sie mit ihren übrigen Einkünften verrechneten. Eine daraufhin durchgeführte Außenprüfung führte zur Versagung der Werbungskostenüberschüsse durch das Finanzamt.

Der BFH bestätigte dies, indem er die Verrechnung der Verluste mit anderen Einkünften aufgrund der fehlenden Nachweise einer Gewinnerzielungsabsicht nicht zuließ.

Vermieter können bis zum 31.3.2024 einen Antrag auf Grundsteuererlass bei der zuständigen Gemeinde für das Jahr 2023 stellen, wenn sie einen starken Rückgang ihrer Mieteinnahmen im Vorjahr zu verzeichnen hatten.

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Ursachen können z.B. Brand- oder Hochwasserschäden, Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder Schäden durch Mietnomadentum sein.

Keine Aussicht auf Erlass besteht, wenn der Vermieter die Ertragsminderung zu vertreten hat, z.B., weil er dem Mieter im Erlasszeitraum gekündigt hat oder wenn notwendige Renovierungsarbeiten nicht (rechtzeitig) durchgeführt wurden.

Maßstab für die Ermittlung der Ertragsminderung ist die geschätzte übliche Jahresrohmiete. Bei einem Ausfall von mehr als 50 % der Mieteinnahmen wird die Grundsteuer nach den derzeitigen Bestimmungen in Höhe von 25 % erlassen. Entfällt der Mietertrag vollständig, wird die Grundsteuer in Höhe von 50 % erlassen.

Bleibt die Minderung des Ertrags ein dauerhafter Zustand, sollte auch geprüft werden, ob sie im Rahmen einer Fortschreibung berücksichtigt werden kann, wodurch der Grundsteuerwert dauerhaft sinkt.