Gibt ein Kunde seine Verkaufsabsicht auf, kann der Makler grundsätzlich nur Ersatz der konkret durch die Bearbeitung des einzelnen Auftrags entstandenen Kosten verlangen. Soll sich der Aufwendungsersatz nach AGB-Regelungen auch auf die Zahlung von Gemeinkosten erstrecken (hier: anteilige Bürokosten), ist die Klausel zum Aufwendungsersatz insgesamt unwirksam.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat damit einen Anspruch der Maklerin auf Zahlung von rund 11.500 € abgelehnt.

Zwar kann eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Sie müssen sich dann aber „wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen“, betonten die OLG-Richter. Eine darüberhinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lässt sich in AGBs nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich ist beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Bürokosten sind laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant sind und keine Aufwendungen für einen konkreten Kunden.

Eine Autobesitzerin forderte Schadensersatz von einer Grundstückseigentümerin, nachdem ihr Fahrzeug durch eine Dachlawine beschädigt worden war. Die Frau parkte ihr Auto bei starkem Schneefall in der Nähe eines Hauses. Am nächsten Tag, bedingt durch extreme Wetterbedingungen, ging Schnee vom Dach ab und stürzte auf das Auto. Sie führte an, dass die Grundstückseigentümerin ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht ausreichend nachgekommen war, denn das Dach hätte mit einem Schneefanggitter ausgestattet sein müssen. Ihrer Ansicht nach wäre eine solche Absicherung nötig gewesen, weil das Dach eine starke Neigung von über 45 Grad aufwies, wodurch die Gefahr von Dachlawinen erhöht war. Alternativ hätte die Eigentümerin zumindest Warnschilder anbringen müssen.

Ob eine Verkehrssicherungspflicht besteht, ist aus einer Gesamtbetrachtung der Umstände heraus zu entscheiden. Die Rechtsprechung, die eine Verkehrssicherungspflicht bei steilen Schrägdächern (über 45 Grad) bejaht, gründet sich in allen Fällen nicht ausschließlich auf das Vorhandensein eines außergewöhnlichen, die Gefahr erhöhenden Daches, sondern jeweils auf zusätzliche weitere Umstände, wie allgemeinen Schneereichtum, eine bestehende Ortsüblichkeit oder sogar eine bestehende behördlich angeordnete Schneefanggitterpflicht. Evtl. sind Vorsorgemaßnahmen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht geboten, wenn die Gefahrenquelle trotz Anwendung der von den Verkehrsteilnehmern zu erwartenden eigenen Sorgfalt nicht rechtzeitig erkennbar ist.

Hinweis: So ist es durchaus für Gebäudeeigentümer ratsam, im Vorfeld zu klären, ob sie verpflichtet sind, ein Schneefanggitter anzubringen, um Schäden durch Dachlawinen zu vermeiden. In bestimmten Fällen, wie z.B. bei stark geneigten Dächern, kann diese Verpflichtung durch die Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes vorgegeben sein.